Handleiding woningbouw

Stappenplan

Stap 1: Kijk of uw plan mag volgens het Omgevingsplan

Controleer eerst of woningbouw op uw locatie is toegestaan. In het Omgevingsplan staat waar gebouwd en gewoond mag worden. Dit heet soms ‘bestemming’, maar officieel heet het ‘gebruiksactiviteit’.

U kunt dit bekijken op: www.omgevingswet.overheid.nl 

• Is wonen toegestaan? Dan is het proces eenvoudiger en kunt u sommige stappen overslaan.
• Is wonen niet toegestaan? Dan zijn er soms toch mogelijkheden. Zie stap 2 en stap 4.

Twijfelt u? 

Neem gerust contact met ons op.

Stap 2: Geen woonbestemming? Doe een principeverzoek

Heeft uw locatie geen woonbestemming? Dan kunt u een principeverzoek indienen. De gemeente kijkt dan of uw plan past in het woonbeleid (Woonvisie 2025–2029 Schier Wonen). Past uw plan? Dan kunt u later misschien toch een omgevingsvergunning krijgen. Daarvoor moet u een ruimtelijke afwijkingsprocedure doorlopen (zie stap 4).

Hoe beoordeelt de gemeente het verzoek?

De gemeente kijkt of uw plan past binnen het gemeentelijk en provinciaal beleid. Soms schakelt de gemeente externe deskundigen in.
Als u alle informatie hebt aangeleverd, krijgt u binnen 4 tot 6 weken een reactie.

Welke informatie moet u aanleveren?

• Uw contactgegevens
• De locatie: adres en kadastrale gegevens
• Wie eigenaar is van de grond
• Korte beschrijving van het plan (bijvoorbeeld: aantal woningen, type, huur/koop, prijsklasse)
• Een schets van de locatie en de gebouwen

Let op

Een positief principebesluit betekent dat de gemeente positief is over het idee, maar het is nog geen vergunning.
Voor een officieel besluit moet u een omgevingsvergunning aanvragen (stap 5).

Kosten

Een principeverzoek kost € 371,30.
Start u binnen 12 maanden een vergunningaanvraag? Dan krijgt u 75% terug.

Stap 3: De ontwerpfase – uw plan uitwerken

In deze fase werkt u uw plan uit tot een gedetailleerd ontwerp. Dit doet u meestal met een deskundig adviseur. Hoe duidelijker en vollediger uw ontwerp, hoe soepeler de aanvraag later verloopt.

In deze fase werkt u onder andere uit:

• Bouwkundige tekeningen (plek van het gebouw, afmetingen, vorm, materialen, kleuren)
• Stedenbouwkundig plan (hoe het gebouw past in de buurt en omgeving)

Overleg regelmatig met de gemeente. Bij grotere of complexere plannen is meer overleg nodig. Soms moet u uw ontwerp aanpassen op advies van de gemeente.

Participatie

Bij uw vergunningaanvraag moet u uitleggen hoe u de omgeving heeft betrokken. Betrek daarom al in de ontwerpfase uw buren, bedrijven en andere betrokkenen.
Meer informatie staat in de Participatiegids Westerwolde.

Stap 4: Ruimtelijke afwijkingsprocedure

Deze stap is nodig als uw locatie géén woonbestemming heeft, maar uw principeverzoek wel positief is. In deze fase schakelt u bij voorkeur een ruimtelijk adviesbureau in.

Er zijn twee varianten:

• Wijziging van het Omgevingsplan De gemeenteraad of het college kan besluiten de bestemming te wijzigen naar ‘Wonen’. Doorlooptijd: meestal 6 tot 12 maanden.
• Aanvraag BOPA (Buitenplanse omgevingsplanactiviteit)

De bestemming verandert nog niet, maar u krijgt wél een vergunning om te bouwen.
→ De bestemming wordt pas aangepast bij de volgende wijziging van het Omgevingsplan.

De gemeente en uw adviseur helpen bepalen welke variant het beste is.

Welke onderzoeken kunnen nodig zijn?

• Ruimtelijke onderbouwing
• Beeldkwaliteitsplan
• Bodemonderzoek
• Verkeersanalyse
• Stikstofberekening
• Archeologisch onderzoek
• Flora- en faunaonderzoek
• Geluidsonderzoek

Kosten

• Wijziging Omgevingsplan: € 4.111,20
• BOPA: ca. € 1.300 – € 2.000

Stap 5: Omgevingsvergunning – beoordeling en bezwaar

Advies: dien eerst een conceptverzoek in

Dit is niet verplicht, maar wel handig. Dit kan via:
www.westerwolde.nl/overleg-over-uw-bouwplannen

De gemeente controleert of uw plan voldoet aan alle regels.
Een conceptverzoek kost € 106,05. Dit bedrag krijgt u terug als u de vergunning krijgt.

Hierna ontvangt u een brief waarin staat:

• of uw plan aan de regels voldoet
• welke stukken u moet aanleveren
• hoe u de aanvraag indient

De omgevingsvergunning

Dit is de officiële aanvraag. De Adviescommissie Omgevingskwaliteit (ook wel ‘Welstand’) beoordeelt het uiterlijk en de ruimtelijke kwaliteit.

De gemeente publiceert:

• uw aanvraag
• het besluit op de aanvraag

Doorlooptijd

De gemeente heeft 8 weken voor de beoordeling.
Dit kan worden verlengd:

• tot 4 weken extra als de gemeenteraad moet instemmen
• tot 6 weken extra bij bijzondere situaties

Ontbreken er stukken?
→ Dan wordt de behandeling tijdelijk stopgezet.

Let op: iedereen mag bezwaar maken

Binnen 6 weken na publicatie kan bezwaar worden ingediend.

U mag in die periode wel beginnen met bouwen, maar:

• dit is op eigen risico
• bij een voorlopige voorziening kan de rechter de bouw tijdelijk stilleggen

Kosten

De kosten hangen af van de bouwsom.
Voorbeeld bij bouwkosten tussen € 200.000 en € 500.000:

• Startbedrag: € 489,35
• Plus 1,63% van de bouwkosten
• Voor Welstand komen nog advieskosten bij

Stap 6: Uitvoering – toezicht door de gemeente

U moet een gecertificeerd kwaliteitsborger inschakelen. Deze helpt u bij meldingen en controle tijdens de bouw.

Welke meldingen moet u doen?

1. Bouwmelding – minimaal 4 weken voordat u start
   Via www.omgevingsloket.nl
2. Start van de werkzaamheden – minstens 2 werkdagen vooraf
   De toezichthouder zet de woning uit en bepaalt het bouwpeil.
3. Tussentijdse meldingen – zoals vermeld in de vergunning
4. Oplevering melden – minstens 2 werkdagen vooraf
   Via: bouwtoezicht@westerwolde.nl
5. Gereedmelding – met de eindverklaring van uw kwaliteitsborger
6. Toestemming voor ingebruikname
   Zonder toestemming mag het gebouw niet worden gebruikt of bewoond.

Toezichthouders mogen altijd langskomen. Zij controleren of u bouwt volgens de regels. Bij problemen of risico’s mogen zij de bouw stoppen.

Tip

Overleg goed met uw aannemer en kwaliteitsborger. Dat voorkomt problemen.