Handleiding woningbouw

Wilt u een woning bouwen? Dan helpen we u graag op weg. Uw bouwplan moet wel passen binnen de regels. In deze handleiding leest u in grote lijnen welke stappen u moet nemen als u een nieuwe woning wilt bouwen.

Wat u moet weten

  • Bereid u goed voor. Voor het bouwen heeft u vaak deskundige hulp nodig. Denk aan advies over regels, ontwerp en bouw. Vraag op tijd advies aan een ruimtelijk adviesbureau, bouwkundig bureau of projectontwikkelaar.
  • Houd rekening met kosten. U heeft kosten voor advies, begeleiding, vergunningen en onderzoeken. In deze handleiding staan alleen de kosten die u aan de gemeente moet betalen.
  • Informeer buren op tijd. Zo voorkomt u misverstanden of bezwaren. Vroege betrokkenheid zorgt vaak voor een beter plan.
  • Neem op tijd contact op met de gemeente. Zo voorkomt u dat u veel werk doet aan een plan dat later niet mag.

Stappenplan

Controleer eerst of woningbouw op uw locatie is toegestaan. . De gemeenteraad van Westerwolde heeft in het Omgevingsplan bepaald waar gebouwd en gewoond mag worden. Dit wordt vaak ‘bestemming’ genoemd, maar officieel heet het ‘gebruiksactiviteit’. U kunt de regels bekijken op: omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart

Is wonen toegestaan? Dan is het proces eenvoudiger en kunt u sommige stappen overslaan. Is wonen niet toegestaan? Dan zijn er soms toch mogelijkheden. Zie stap 2 en stap 4.

Twijfelt u? 

Neem gerust contact met ons op.

Heeft uw locatie geen woonbestemming? Dan kunt u een principeverzoek doen. De gemeente toetst dan of uw plan past in het woonbeleid (Woonvisie 2025–2029 Schier Wonen). Past het plan? Dan kunt u misschien toch een omgevingsvergunning krijgen. Daarvoor moet u een ruimtelijke afwijkingsprocedure doorlopen (zie stap 4).

Hoe beoordeelt de gemeente het verzoek?

De gemeente kijkt of uw plan past binnen het gemeentelijk en provinciaal beleid. Soms schakelt de gemeente externe deskundigen in. Als alle informatie compleet is, krijgt u binnen 4 tot 6 weken een reactie op uw principerverzoek.

  • Uw contactgegevens: telefoon, e-mail en postadres.
  • De locatie van het plan: adres en kadastrale gegevens.
  • Eigendomssituatie: wie is eigenaar van de kavel?
  • Een korte omschrijving van uw plan: aantal woningen, woningtype, prijsklasse, koop of huur.
  • Een schets van de locatie en de te realiseren gebouwen.

Opgelet! 

Een positief principebesluit betekent dat de gemeente positief tegenover het plan staat, maar is geen goedkeuring. Voor een formeel besluit is een aanvraag omgevingsvergunning nodig (stap 5).

Kosten

Een principeverzoek kost € 371,30. Als u binnen 12 maanden een vergunningsaanvraag start, krijgt u 75% terug.

In deze fase werkt u uw plan uit tot een gedetailleerd ontwerp. het is verstandig om deskundig adviseur in te schakelen. Hoe zorgvuldiger u deze stap doorloopt, hoe groter de kans dat straks de aanvraag omgevingsvergunning soepel gaat. Hoe concreter, hoe beter.

In deze fase gaat het om:

  • Bouwkundige tekeningen (plek van het gebouw/situatie, afmetingen, vorm, materialen en kleuren)
  • Stedenbouwkundig plan (hoe het gebouw past in de buurt en omgeving)

Overleg regelmatig met de gemeente. Bij grotere of complexere plannen is meer overleg nodig. U krijgt van de gemeente adviezen en aanwijzingen. Houd er rekening mee dat uw ontwerp soms aangepast moet worden. In de ontwerpfase is ook de gemeentelijk stedenbouwkundige betrokken. Die beoordeelt onder andere de ruimtelijke kwaliteit van het gebouw, de aansluiting op de omgeving en eventuele groenvoorzieningen en parkeermogelijkheden.

Participatie

Bij uw vergunningaanvraag moet u beschrijven hoe u de omgeving heeft betrokken. Betrek daarom al in de ontwerpfase uw buren, bedrijven en andere betrokkenen. . Zo worden zij niet verrast door uw project en is de kans groter dat uw plan steun krijgt. Meer informatie staat in de Participatiegids Westerwolde.

Deze stap is nodig als uw locatie géén woonbestemming heeft, maar uw principeverzoek wel een positief besluit heeft. In deze fase schakelt u een ruimtelijk adviesbureau in.

Er zijn twee varianten:

  • Wijziging van het Omgevingsplan: De gemeenteraad of het college kan besluiten de bestemming te wijzigen naar ‘Wonen’. Doorlooptijd: meestal 6 tot 12 maanden.
  • Aanvraag BOPA (Buitenplanse omgevingsplanactiviteit): Het gebruik/de bestemming verandert nog niet, maar u krijgt wél een vergunning om het project te realiseren. De bestemming wordt pas aangepast bij de volgende wijziging van het Omgevingsplan.

Bepaal in verleg met de gemeente en uw adviseur welke variant het beste is.

Stukken aanleveren

Bij deze procedure moeten stukken aangeleverd worden. Dat kan gaan om:

  • Ruimtelijke onderbouwing
  • Beeldkwaliteitsplan
  • Bodemonderzoek
  • Verkeersanalyse
  • Stikstofberekening
  • Archeologisch onderzoek
  • Flora- en faunaonderzoek
  • Geluidsonderzoek

Kosten

  • Aanpassen omgevingsplan: € 4.111,20
  • BOPA: ca. € 1.300 – € 2.000

Advies: doe eerst een conceptverzoek 

Dit is niet verplicht, maar wel heel zinvol Een conceptverzoek doet u via:
westerwolde.nl/overleg-over-uw-bouwplannen

De gemeente toetst of uw plan voldoet aan alle wet- en regelgeving.
Een conceptverzoek kost € 106,05. Dit bedrag krijgt u terug als u de vergunning krijgt.

De gemeente informeert u schriftelijk of uw plan voldoet aan wet- en regelgeving. In de brief staat ook welke gegevens u moet aanleveren bij de aanvraag omgevingsvergunning en hoe u die aanvraag doet.

De omgevingsvergunning

Dit is de officiële aanvraag. De gemeente besluit op basis van deze aanvraag definitief over het plan. De Adviescommissie Omgevingskwaliteit (soms ‘Welstand’ genoemd) wordt in dit stadium betrokken. Zij adviseert de gemeente over de ruimtelijke kwaliteit en het uiterlijk van bouwwerken.

Na ontvangst publiceert de gemeente uw aanvraag omgevingsvergunning, zodat uw omgeving van uw plan afweet. Ook het vergunningsbesluit wordt gepubliceerd.

Hoe lang duurt de behandeling?

De gemeente heeft 8 weken voor de beoordeling van een aanvraag.
Dit kan worden verlengd:

  • tot 4 weken extra als de gemeenteraad moet instemmen
  • tot 6 weken extra bij bijzondere situaties

Ontbreken er stukken?

Dan wordt de behandeling tijdelijk stopgezet.

Let op: iedereen mag bezwaar maken

Binnen 6 weken na publicatie kan bezwaar worden ingediend.

U mag in die periode wel beginnen met bouwen, maar:

  • dit is op eigen risico
  • bij een voorlopige voorziening kan de rechter de bouw tijdelijk stilleggen

Kosten

De kosten van een omgevingsvergunning hangen af van de bouwkosten van uw project. 

Als voorbeeld: bij bouwkosten tussen € 200.000 en € 500.000 betaalt u een startbedrag van € 489,35, daar komt bij 1,63% van de bouwkosten. Voor Welstand zijn er ook advieskosten. Verder details staan in de gemeentelijke legesverordening.

In deze fase moet u een gecertificeerd kwaliteitsborger inschakelen. Maar het is beter om dit eerder te doen. De kwaliteitsborger werkt in opdracht en beoordeelt uw plan. Hij helpt u bij meldingen en controle tijdens de bouw.

Welke meldingen moet u doen?

  1. Bouwmelding: minimaal 4 weken voordat u start via www.omgevingsloket.nl
  2. Start van de werkzaamheden: minstens 2 werkdagen vooraf. De toezichthouder zet de woning uit en bepaalt het bouwpeil.
  3. Tussentijdse meldingen: zoals vermeld in de vergunning
  4. Oplevering melden: minstens 2 werkdagen vooraf via: gemeente@westerwolde.nl t.a.v. bouwtoezicht.
  5. Gereedmelding: als het project helemaal is afgerond. U doet een gereedmelding met de eindverklaring van uw kwaliteitsborger. In een eindverklaring staat dat alle werkzaamheden volgens de bouwregels zijn gedaan. Gebruik hiervoor www.omgevingsloket.nl. De gemeente krijgt daarvan bericht.
  6. Toestemming voor ingebruikname: De gemeente controleert of de gereed melding compleet is. Als dat zo is krijgt u toestemming voor ingebruikname. Zonder toestemming mag het gebouw niet worden gebruikt of bewoond.

Toezichthouders mogen altijd langskomen op uw perceel of bouwplaats. Zij controleren of u bouwt volgens de regels. Bij problemen, onduidelijkheden, risico’s of als de bouw niet volgens de omgevingsvergunning wordt uitgevoerd, mogen zij de bouw stoppen. Zorg er daarom voor dat de toezichthouders steeds op de hoogte zijn van het verloop van uw bouwproces. De toezichthouders zijn te bereiken via 0599 – 32 02 20 en gemeente@westerwolde.nl t.a.v. Bouwtoezicht

Tip

Overleg altijd alles met uw aannemer en kwaliteitsborger. Dat voorkomt problemen en zo bouwt u volgens de regels.

Vragen?

Heeft u na het lezen van deze handleiding vragen over uw project of over het aanvragen van vergunningen? Neem contact op via e-mail gemeente@westerwolde.nl t.a.v. bouwtoezicht of bel ons: 0599 32 02 20.

Handleiding in PDF